Romain Rousseaux Perin | Jour 43 – Journée d’étude JAPARCHI 2017
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Jour 43 – Journée d’étude JAPARCHI 2017

Hier se tenait à la Maison Franco-Japonaise de Tokyo la journée d’étude 2017 du réseau JAPARCHI, dont l’intitulé était le suivant : “Villes françaises, villes japonaises : questions contemporaines en partage”. Voici le résumé de cette journée :

Les villes françaises et japonaises partagent nombre de situations et évolutions qui méritent de croiser nos approches scientifiques. Aujourd’hui, la circulation accélérée des échanges appelle à s’interroger sur la fabrique ou la représentation de nos espaces contemporains, et sur les formes d’une production de connaissances croisées. Les thèmes abordés sont issus de problématiques partagées qui font débat. Traités à partir de ce qui les différencie comme de ce qui les rapproche, ils sont porteurs d’une attente forte dans les deux sociétés.

Les croisements et partages et de connaissance ont été très riches durant cette journée, qui montrait à chaque intervention la pertinence de ce type d’échanges. J’y présentais pour ma part l’avancement de mes réflexions dans ma recherche, à travers l’intervention suivante : « L’habitat individuel optimisé dans les centralités urbaines françaises : enseignements de la spatialité et de la culture de l’habiter au Japon pour penser la ville durable ». Celle-ci s’inscrivait dans la troisième session de la journée, “Le logement « hors norme », lieu d’invention de dispositifs ?”, modérée par MOTOOKA Nobuhisa de l’Université d’Ochanomizu à Tokyo. Monsieur Rémi Scoccimarro de l’équipe de recherche UMIFRE 19 de la MFJ de Tokyo y a présenté notamment ses recherche sur la verticalité heureuse, ou les aspects positifs d’une densification par les tours, et Madame Junko Abe-Kudo de l’Université Sugiyama Joakuen de Nagoya, la problématique des logements vacants. Trois approches qui se complètent donc : La densification par la maison individuelle, la redynamisation par les tours et les problématiques liées à la décroissance et à la vacance au Japon. Voici le texte de mon intervention (version longue), retranscrite intégralement ci-dessous. Vous pouvez télécharger le powerpoint en cliquant sur ce lien.

 

L’habitat individuel optimisé dans la centralité urbaine : Enseignements de la spatialité et de la culture de l’habiter au Japon pour le développement d’une nouvelle offre immobilière répondant aux aspirations des Français.

Je suis arrivé au Japon le 30 septembre pour un séjour de deux mois afin d’étudier les petites maisons individuelles en ville. Le Japon est probablement l’un des pays qui concentre le plus de petites maisons individuelles urbaines dans le monde, c’est-à-dire, pour qu’on se comprenne, des maisons dont la surface habitable pour un couple avec deux enfants est inférieure ou égale à 80 m2. Toutes ces petites maisons présentent un certain intérêt au regard de la production française de maisons individuelles, si bien que je me suis posé deux questions : pourrions-nous imaginer ce type de maisons en France ? et : pourquoi se poser cette question ?

Aujourd’hui, j’aimerais développer trois points fondamentaux de ma recherche : 1/ la maison individuelle à l’épreuve des enjeux de la ville durable ; 2/ la densité désirable pour les villes moyennes ; et enfin, 3/ la notion de petit et notre capacité à évaluer son acception : peut-on discerner les frontières du « petit » ? Pour ce faire, je m’appuierai sur sept références de petites maisons construites au Japon ces quinze dernières années. Nous verrons enfin comment la construction d’un indice d’habitabilité pourrait permettre de concilier ces questionnements par le biais de données quantitatives et qualitatives. Pour toutes mes démonstrations, je m’appuierai sur le cas de Châlons-en-Champagne, une ville moyenne française représentative à l’échelle nationale.

  1. Contexte et constats

Nos agglomérations urbaines ont connu et connaissent encore aujourd’hui une progression de leurs limites physiques bien au-delà de leurs frontières historiques, sur des terres naturelles et agricoles pourtant vitales à notre survie. Cette progression rapide — sur l’échelle temporelle de l’histoire de nos villes — s’accompagne inévitablement d’une artificialisation des sols qui n’est pas sans conséquences lourdes sur l’équilibre de nos paysages. Sur ces quelques clichés, nous pouvons aisément apprécier l’étalement urbain de la ville de Châlons-en-Champagne, qui se situe par ailleurs dans une des régions françaises où l’étalement urbain est le plus important. Aussi, ces vues aériennes mettent en évidence un des principes fondamentaux du fonctionnalisme : le zonage. On observe ici et là, tantôt une zone commerciale ou industrielle, tantôt une zone pavillonnaire et, entre chacune de ces zones, des kilomètres de routes qui témoignent de la démocratisation de l’automobile dès la fin des années 1960, sur le modèle de l’American Way of Life.

Tout en symbolisant le rejet de la promiscuité des grands ensembles, c’est dans ce contexte que la maison individuelle avec son jardin attenant est devenue un rêve commun à toute une population en quête d’un habitat idéal. Les politiques publiques et les aides à l’accession y ont d’ailleurs largement contribué. Seulement, au fil des années, la maison de banlieue est devenue la maison périurbaine éloignée. Ces nouvelles situations géographiques épuisent les ménages installés, grèvent leur budget mensuel et alourdissent leur empreinte écologique au nom de la jouissance de ce qui est devenu un bien de grande consommation, en partie responsable du mitage urbain. Avec la raréfaction d’un foncier abordable en proche périphérie, la centralité est devenue un luxe : d’une façon générale, plus nos maisons sont proches du centre-ville, plus elles sont chères. Tout ceci concourt à l’accentuation d’une fragmentation socio-spatiale déjà à l’œuvre depuis plusieurs décennies, comme l’a notamment montré Jacques Donzelot qui n’hésite pas à parler de ville à trois vitesses, ou d’urbanisme affinitaire.

Aussi, si l’on considère l’ensemble de ces enjeux, ne devrait-on pas nous interroger sur notre manière de penser ensemble la ville et la maison individuelle ? Cette question en appelle une autre : celle de la densité. Si plusieurs études montrent que plus de 80 % des Français privilégieraient aujourd’hui la maison individuelle avec jardin, il est admis que le modèle pavillonnaire actuel ne peut continuer de prospérer durablement, et devra tendre vers des modèles plus denses, en accord avec les enjeux de la ville durable. Les discours politiques récents promeuvent d’ailleurs une plus forte densité alors que, historiquement, il convenait d’éviter tout débat avec la population tant le sujet revêtait une acception négative. Dans les faits, la densité semble promettre un horizon plus soutenable pour nos villes de demain : une ville plus dense s’étale moins, privilégie le recours aux transports en commun, limite le développement et l’entretien de nouveaux réseaux, préserve les terres naturelles et l’équilibre entre zones artificialisées et terres arables, etc. Mais de quelle densité parlons-nous lorsqu’il s’agit des villes moyennes ?

  1. La densité en question

La notion de densité est difficile à définir scientifiquement, tant elle peut articuler diverses données (population, construction, hauteur, etc.). Pour Éric Charmes, il conviendrait plutôt de parler d’intensité, afin de mieux comprendre les liens entre bâti, population et qualité de vie. Je rencontrai le 11 octobre dernier l’architecte Kazuyasu Kochi, dans une de ses réalisations à Chiba, la Apartment House que vous voyez ici en photo. Chiba est une ville principalement résidentielle, dont la densité perçue diffère nettement de celle de Tokyo : les rues sont plus larges, les maisons sont plus grandes, plus espacées et semblent disposer de jardins plus généreux. Interrogé sur l’idée d’une densité souhaitable et profitable aux habitants, Kazuyasu Kochi a mis logiquement en comparaison Chiba et Tokyo, considérant Chiba comme une ville ayant moins d’intensité que de sa proche voisine, en cela qu’elle éloigne plus qu’elle ne rapproche les habitants des différentes commodités. On prendra plus volontiers la voiture pour aller faire ses courses. Et on le remarque, cette plus faible intensité s’exprime aussi par une offre en transports en commun nettement moins développée au regard de celle que l’on trouve dans la capitale.

Dans un dossier de la revue Études Foncières consacré à la densification, plusieurs auteurs s’accordent sur le fait qu’une densité comprise entre une trop faible densité et une trop forte densité serait souhaitable pour la ville durable. Ils démontrent notamment les conséquences des deux extrêmes sur les mobilités de courte et de longue distance et les impacts environnementaux. Avec une densité trop faible, les mobilités courtes sont souvent faites en voiture, l’étalement urbain éloignant les individus des centres d’intérêt. Ces déplacements répétitifs de courte distance pèsent sur le budget des ménages et limitent leurs déplacements longue distance. Avec une densité trop forte, les mobilités courte distance sont facilitées par une offre de transports en commun efficace et moins chère, mais l’économie réalisée par les ménages sur ces mobilités quotidiennes est investie dans des mobilités longue distance plus fréquentes, afin de s’extraire d’un environnement urbain perçu comme stressant, étouffant, pollué, sans nature. Le bilan environnemental des deux situations ne s’équilibre pas en faveur d’un développement durable de la densité urbaine.

Les villes moyennes françaises comme Châlons-en-Champagne perdent des commerces et des habitants au profit d’une banlieue toujours plus axée sur le modèle des années 1980 : les lotissements pavillonnaires continuent de progresser, les grandes surfaces se positionnent comme réponse unique aux besoins de grande consommation… Cette perte d’intensité dans les centres-villes impacte directement la qualité de vie des habitants, réduit les commerces de proximité, fragilise les réseaux de transport en commun et renforce une fragmentation socio-spatiale déjà à l’oeuvre. Dès lors, comment redonner de l’intensité et ramener des habitants dans des centres-villes en perte d’attractivité ? En conciliant les aspirations des habitants pour la ville et pour la maison individuelle, on peut imaginer qu’une équation plus juste peut s’esquisser entre les habitants et la ville durable. Il ne s’agit pas ici de rechercher une densité bâtie. Les villes moyennes ont d’ailleurs tendance à tomber dans le piège de la densité à tout prix, notamment en construisant du logement collectif dans les centres-villes. Cela a pour conséquence de spécialiser l’offre immobilière, rendant les maisons historiques moins accessibles aux classes moyennes. Appuyons-nous plutôt sur ce constat : entre 1975 et 2011, alors que la ville de Châlons-en-Champagne a perdu 8.300 habitants, les communes du pôle urbain, du secteur périurbain et du secteur sud en ont gagné près de 7.000 (source : RP de 1975 à 2011, INSEE), tout en fédérant l’essentiel de la production en logements neufs de l’agglomération. Il est intéressant de remarquer que ce sont souvent les jeunes ménages de la classe moyenne qui privilégient le pavillon de banlieue dans leur parcours résidentiel, alors que ce sont eux qui dépendent essentiellement des pôles d’activité et de la centralité des villes.

Les villes moyennes ont une densité qui participent à la fabrication d’une qualité de vie recherchée, il serait impertinent de vouloir l’augmenter en calquant le modèle des métropoles. Il s’agirait plutôt de retrouver une intensité, en proposant une nouvelle offre immobilière respectueuse des aspirations des habitants, accessible financièrement, tout en respectant les enjeux de la ville durable. L’institut français de l’environnement posait déjà cette question en 2010 : « Comment inventer la ville de demain, qui sera tout à la fois sobre en consommation d’énergie, économe en consommation d’espace, mais aussi respectueuse des aspirations de ses habitants et garante des cultures et civilisations qui l’ont fait naître ? ».

En construisant des maisons individuelles dans les centres-villes, nous répondrions à une aspiration très forte exprimée par les Français. Seulement, les maisons individuelles occupent beaucoup de place en France. Les terrains sont grands. Dans les centres-villes, pourtant espaces recherchés par les habitants pour les aménités et les commodités de proximité, on ne trouve que très peu de maisons individuelles, accessibles au plus grand nombre. Au Japon, la maison individuelle est partout, au cœur même des centralités urbaines, sans que l’on perçoive pour autant une densité particulièrement élevée. C’est là une distinction importante à faire entre densité mesurée et densité perçue.

Posons-nous à présent cette question : pourrions-nous optimiser les surfaces habitables des maisons individuelles en France afin de densifier les centralités des villes moyennes ? Connaissant l’attractivité des maisons individuelles, pourrions-nous imaginer une redynamisation des centres-villes par le développement d’une offre nouvelle d’habitation individuelle en centre-ville ? Si l’on considère la dimension statistique, on constate une baisse constante de la taille des ménages depuis une trentaine d’années. En 1960, nous étions 3,1 habitants par logement en France. Nous ne sommes plus que 2,2 en 2013 (source : INSEE, 2017). De ce fait, les ménages étant de plus en plus petits mais la population française continuant d’augmenter, la demande en logement continue de croître. De plus, paradoxalement, la taille moyenne des maisons individuelles en France n’a cessé d’augmenter depuis l’apogée de leur diffusion dans les années 1960. En parallèle, on remarque pour le cas de Châlons-en-Champagne, un fort potentiel de densification de par une vacance foncière importante et une sous-occupation du foncier. Il semble en effet qu’il y ait un certain nombre de petits terrains délaissés du fait de leur exiguïté, de leur forme contraignante, si bien que sur sept îlots du quartier centre-ville aujourd’hui analysés, nous pourrions rapporter pas moins de 400 habitants supplémentaires en petite maison individuelle ayant une surface moyenne par habitant de 25 m2. La question qui se pose à présent est la suivante : jusqu’à quel point peut-on réduire, optimiser les surfaces habitables des maisons individuelles en France ? À quelles limites culturelles devrons-nous faire face ?

  1. De la notion de petit à l’indice HABIO (HABitat Individuel Optimisé)

Quelle compréhension avons-nous de la notion de « petit » ? Quelle acception revête-t-elle lorsqu’elle s’applique à une maison individuelle ? Quelles maisons peuvent être considérées comme « petites », et selon quels critères ? Et, comment considérer la variable culturelle ? À ce sujet, souvenons-nous des théories sur la proxémie développée par Edward T. Hall. Avons-nous le même rapport à l’Autre sur chaque continent ? Et comment ce rapport influence-t-il notre rapport à l’environnement habité ? Cette thèse met en perspective des considérations anthropologiques, sociologiques, architecturales et urbanistiques au regard d’un enjeu commun : penser la maison individuelle pour la ville durable. Optimiser les surfaces habitables des maisons individuelles pourrait permettre de densifier les centralités des villes moyennes françaises en construisant dans les interstices, souvent proches des commodités. Les habitants renoueraient ainsi avec leur désir de vivre en maison individuelle en centre-ville, tout en limitant l’étalement urbain, essentiellement dû au modèle pavillonnaire. Ceci étant, est-ce forcément en terme de surface habitable que nous devons penser l’optimisation des maisons individuelles ? Devons-nous parler de surface habitable globale ou de surface habitable par habitant ? Et qu’en est-il de la surface au sol occupée par la maison individuelle, ou de la surface de son terrain ? Pour rendre opérationnelle toute réflexion sur l’optimisation de nos maisons individuelles, je pense que nous devons dépasser l’exercice théorique et nous inscrire dans une démarche prospective visant à définir les contours de l’habitabilité d’une petite maison : Quel « petit » rend propice l’habiter ? Et, au contraire, quel « petit » rend inacceptable l’habiter ?

En France, il n’existe que très peu de références contemporaines de petites maisons individuelles en centre-ville. On les trouve d’ailleurs dans de grandes villes comme Paris, Marseille ou Bordeaux, là où la pression foncière est très importante, et où l’offre de maisons individuelles est très peu représentée. Au Japon, il suffit de se promener dans les rues de Tokyo ou d’autres villes pour trouver très vite de nombreuses références de petites maisons individuelles. J’ai choisi aujourd’hui de présenter sept projets exposant cinq situations courantes qui peuvent participer à la qualification d’une petite maison.

La situation avec la Window House de l’architecte Yoshimura Yasutaka (2014) à Hayama.

La situation géographique d’une maison individuelle peut participer à l’évaluer comme étant petite, notamment au regard de ses voisines aux dimensions plus généreuses. On est finalement toujours le « plus petit » de quelque chose. Mais cette situation peut aussi, par son caractère exceptionnel, conférer à la maison une valeur ajoutée. La petite maison à Bordeaux des architectes Fabre & DeMarien, par exemple, est davantage perçue comme une opportunité de vivre dans une maison en centre-ville, que comme une « petite maison » contraignante. Ici, bien que n’étant qu’une maison de week-end, la Window House de l’architecte Yoshimura Yasutaka construite en 2014 face à Enoshima, prend place sur une bande très étroite le long du littoral de Hayama. Sa situation paradoxale d’isolement (vis-à-vis des autres maisons) et d’exposition la rend unique dans son environnement, et peut participer à la fabrication d’une perception positive de la maison, malgré sa taille réduite apparente.

La taille du terrain avec la Tower House de l’architecte Azuma Takamitsu (1966) à Tokyo ; et la Small House de Unemori Architect (2010) à Tokyo.

Ces deux premiers exemples montrent que la taille du terrain, et surtout l’emprise au sol des maisons, est incontestablement un des critères les plus importants à prendre en compte pour qualifier une maison individuelle comme étant « petite ». Historiquement, il y a toujours eu une très forte corrélation entre la surface du terrain, la surface habitable de la maison et son emprise au sol. La législation s’appuie depuis longtemps sur ces données métriques, même si elle a tendance, en France, à s’amoindrir avec la disparition récente du COS — le Coefficient d’Occupation des Sols — et de la superficie minimale des terrains constructibles depuis la loi ALUR. La Tower House de l’architecte Azuma Takamitsu illustre dès 1966 la problématique des petits terrains présents dans les quartiers résidentiels de Tôkyô. Avant-gardiste, cette maison développe une surface habitable de 65 m2 pour trois habitants. Sur une base triangulaire de seulement 20 m2, le projet s’élève en hauteur, telle une tour au regard de l’environnement proche à l’époque de sa construction. Très vite, l’urbanisme tôkyôïte dépasse cette échelle, si bien qu’aujourd’hui, la Tower House semble écrasée par les immeubles voisins. Si sa situation en 1966 pouvait la rendre grande, elle en fait aujourd’hui un projet modeste dans un quartier subissant une pression foncière importante. Là encore, la situation entre en jeu. Elle figure un rapport d’échelle différent dans la temporalité. La fille de l’architecte dit ceci à propos de la Tower House : « Une fois achevée, c’était le “gratte-ciel” de Jingumae, aujourd’hui c’est une maison miniature ». À l’intérieur, chaque étage est une pièce de la maison, que l’escalier relie entre elles sans séparation. Plus récente, la Small House de l’architecte Unemori Architect s’apparente au modèle de la Tower House. On y retrouve la même organisation spatiale : chaque étage est une pièce, l’escalier les reliant sans les cloisonner.

Le dimensionnement des espaces avec la 1.8-M Width House de l’architecte Aihara Madoka (2012) à Tokyo ; et la Love House de l’architecte Hosaka Takeshi (2005) à Yokohama.

De nombreuses références de petites maisons ont plusieurs niveaux habitables. Certaines n’ont que deux niveaux, d’autres en ont jusqu’à sept. Cette verticalisation des constructions s’explique entre autre par la pression foncière déjà évoquée. Si la forme carrée de 4 x 4 mètres de la Small House facilite l’organisation spatiale, d’autres situations contraignent davantage l’espace habitable. C’est le cas notamment de la 1.8-M Width House de Aihara Madoka, construite en 2012 dans le quartier de Toshima à Tôkyô. Cette maison porte le nom de ses contraintes : elle ne fait que 1,80 mètre de large à l’intérieur. Pourtant, pour un terrain de 29 m2, Aihara Madoka parvient à développer une surface habitable de 80 m2, pour seulement deux habitants. En somme, si l’on se réfère uniquement à la surface habitable et au nombre d’habitants, nous ne pourrions pas qualifier cette maison de « petite », tant ses dimensions sont semblables aux standards du marché japonais. Ce n’est qu’au regard de ses dimensions particulières et de son rapport au sol que nous pouvons pleinement appréhender son caractère étroit. Car si sa surface habitable est tout à fait convenable, ses dimensions contraignent l’espace intérieur et les activités quotidiennes qui s’y déroulent.

Autre endroit, autre projet, la Love House de l’architecte Hosaka Takeshi est une réduction extrême des surfaces habitables au regard du contexte environnant. Sur un petit terrain de 33 m2, l’architecte propose une emprise au sol de 19 m2, pour une surface habitable de 38 m2, répartie sur deux niveaux. Pourquoi donc ne proposer que 38 m2 sur un terrain de 33 m2 ? Ici la surface habitable constructible est conditionnée par la réglementation applicable à la parcelle. En somme, l’espace intérieur visible en plan est ouvert sur l’extérieur parce que, dans le cas où cet espace aurait été fermé, le COS n’aurait pas été respecté. L’architecte tire le meilleur parti de cette contrainte, en jouant des éléments naturels pour animer l’intérieur de la maison, et agrandir ainsi l’espace visuel. Tout autant, il privilégie le déploiement d’un escalier généreux, plutôt qu’un escalier étriqué qui ne ferait que renforcer un sentiment d’étroitesse évité.

La kinesthésie avec la Layer House de l’architecte Ohtani Hiroaki (2003) à Kôbe.

Cette sollicitation des sens, palpable à travers le projet de Hosaka Takeshi, l’est tout autant dans la Layer House de l’architecte Ohtani Hiroaki à Kôbe. Dans son projet, Ohtani développe deux escaliers parallèles, afin de multiplier les parcours possibles à l’intérieur de la maison. Pour lui, cela participe à l’agrandissement de l’espace. Plus les possibilités de cheminements sont grandes, plus l’espace paraîtra grand.

En réalité, la kinesthésie, c’est-à-dire la sollicitation de nos sens par l’architecture, est un outil précieux dans le traitement des petites surfaces. Dans ce même projet, par un jeu structurel de pleins et de vides et par la plantation d’un arbre au devant de la maison, l’architecte parvient à brouiller la perception de la rue depuis la maison. Ce dispositif perturbe la lecture de l’échelle de référence incarnée par la rue. La perspective sur l’espace extérieur n’a qu’une limite floue, au contraire de la façade du bâtiment construit en face de la Layer House, qui serait un élément limitant strictement l’espace.

Le nombre d’habitants, avec la House in Nada de l’architecte Fujiwara Muro à Kôbe.

Enfin, une des situations à prendre impérativement en considération est le nombre d’habitants. Une maison de 80 m2 pour un couple ayant trois enfants sera habitée différemment qu’une maison de 80 m2 pour un couple sans enfant. Ici, la House in Nada de l’architecte Fujiwara Muro dispose d’une surface habitable de 63 m2, que se partage une famille de quatre personnes. La surface par habitant est de 15 m2. À titre de comparaison, la surface moyenne par habitant pour une maison individuelle en France est de 50 m2. Dès lors, comment assurer dans de si petites surfaces l’intimité de tous ? La culture française de l’habiter est très attachée à la liberté d’isolement de chaque membre de la famille. Au Japon, au contraire, le partage de l’espace et la cohabitation familiale semblent être privilégiés. Le projet présenté tout à l’heure de l’architecte Kazuyasu Kochi, est dans le même esprit : chaque petit espace de l’habitation communique visuellement avec l’espace central de la maison. Seule la chambre principale est totalement isolée, pour préserver notamment l’intimité parentale.

Ces cinq éléments (la situation, la taille du terrain, le dimensionnent des espaces, la kinesthésie et le nombre d’habitants) montrent qu’on ne peut faire l’impasse sur l’ensemble de ces critères si l’on tient à approcher de la façon la plus juste une définition de la notion de « petit ». Nous ne pouvons résumer simplement cette dernière à la surface habitable. Ces éléments révèlent aussi une dimension culturelle qui impose ses limites : ces modèles de maisons individuelles ne pourraient certainement pas être répliqués sous cette forme en France. Enfin, ces situations mettent également en évidence les standards auxquels nous nous conformons quotidiennement : le mobilier acheté en magasin ou en kit dépend de dimensions conventionnelles implicitement comprises dès les phases esquisse des projets de maisons individuelles. C’est pourquoi en France, par exemple, nous sommes tenus de dessiner des chambres d’un minimum de 9 m2, afin de pouvoir y installer un lit simple et un rangement éventuel, lorsque celui-ci n’est pas intégré. Il convient de s’interroger sur la valeur, sur l’importance que prennent toutes ces situations les unes par rapport aux autres, au regard du contexte culturel. C’est là tout l’enjeu de l’indice HABIO, acronyme d’HABitat Individuel Optimisé. Ces petites maisons que nous venons de voir intègrent aujourd’hui une base de données plus vaste, composée d’environ 500 petites maisons japonaises. Cette base de données référence les données techniques de chaque projet, afin de construire une formule mathématique donnant un indice d’habitabilité des petits espaces : l’indice HABIO. À terme, l’indice HABIO a pour ambition de réussir à estimer si telle ou telle maison peut être considérée comme petite ou non, comme habitable ou non. Son calcul prendrait autant compte de données quantitatives que de données qualitatives. Ce schéma résume à lui seul le concept : la valeur de l’indice liée à la maison analysée serait calculée en fonction des caractéristiques techniques du projet, pondérées chacune par un coefficient selon l’importance des variables les unes par rapport aux autres. Le coefficient de ces variables serait estimé en fonction des retours des enquêtes quantitatives et qualitatives menées actuellement auprès de 1000 individus interrogés. Au-delà d’être un outil estimatif, il serait un outil prospectif permettant de rendre compte du potentiel d’une petite parcelle disponible en centre-ville.

On peut trouver de nombreux avantages à construire de petites maisons dans le centre des villes moyennes. Pour des collectivités dont les coupes budgétaires affectent leur fonctionnement année après année, ce serait une véritable économie réalisée sur la création et l’entretien de nouvelles infrastructures, de nouveaux réseaux très coûteux. Cela permettrait une densification douce, adaptée aux tissus existants sans entraîner de surcharge des réseaux existants. Il n’y aurait pas non plus d’étalement urbain. Dans certains cas, on pourrait retrouver une cohérence urbaine dans un tissu morcelé par la succession des remaniements urbains. Pour les familles, il y aurait évidemment un intérêt économique déjà, écologique d’autre part (utilisation moindre de la voiture, compacité et économie d’énergie, taxes foncière et d’habitation…). Cela créerait une nouvelle forme de mixité socio-spatiale privilégiant la mutualisation de certains services au rang de la communauté de voisinage.

La notion d’habitation individuelle optimisée en centre-ville pourrait faire renouer un certain nombre de Français avec l’habitat individuel et la centralité des villes. Ces petites habitations individuelles optimisées créeraient la surprise, occasionnant une découverte perpétuelle dans une ville qui redeviendrait ce qu’elle fût, selon le sociologue Henri Lefebvre : « acte et oeuvre d’une pensée complète ».

 

ロマン

 

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